années d'expérience de l'achat à réméré
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opérations de réméré réalisées
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de réussites
depuis 2014
depuis 2014
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Notre vision s’est clarifiée, nos convictions consolidées : inutile pour nous d’acheter un bien si au départ, nous ne pouvons pas croire au rachat ; ainsi depuis 2014, tous nos vendeurs ont pu racheter.
Nous trouvons inutile, coûteux pour le vendeur et parfois malsain de faire traîner des années la détention d’un bien vendu à réméré – jusqu’au maximum de 5 ans : ce délai date des Croisades (apparemment de Saint-Louis) ! Et le Code Civil l’a repris (art. 1660) en 1804 alors que les banques de l’époque n’avaient pas les moyens actuels pour monter un crédit en quelques semaines.
L’intérêt du vendeur – psychologique, financier, à tous égards – est de racheter rapidement — en quelques mois. Notre solution réméré le privilégie. Si sa vente à réméré a été préparée correctement, sur la base de son endettement total et de la valeur réelle de sa résidence, il peut, dès qu’il est désendetté, équilibrer ses comptes bancaires et rechercher dans la foulée un crédit pour le rachat.
4 mois ! Tel est le « record de vitesse » de rachat chez nous : au lendemain de la vente, le solde du compte bancaire du vendeur redevenait positif. Les trois mois suivants, il versait les relevés bancaires mensuels à son dossier d’emprunt pour la banque avertie de l’opération. Juste après le troisième mois, elle lui proposait un prêt : il a racheté dans les semaines suivantes. Un bel exemple dont nous sommes ravis.
Plus classiquement, ces dernières années, plusieurs de “nos vendeurs à réméré“ ont racheté en 6 mois et même en 5 mois comme l’un d’eux en 2018.
Plus vite l’opération est finie, moins elle coûte au vendeur. En effet, les mensualités de l’emprunt qui permettra le rachat de la maison, seront sans doute plus faibles que celles payées durant le réméré – qui déjà elles-mêmes auront été moindres que celles de l’endettement qui l’a nécessité.
Avec le poids initial en surcharge des mensualités d’endettement – issu parfois de crédits “conso” lourds d’intérêts élevés et croissants !
Avec le poids déjà allégé des mensualités de réméré, une décharge visant dès le début à réparer votre situation présente et à préparer l’avenir.
Avec le poids équilibré des mensualités d’emprunt, stabilisé au niveau modéré des taux d’intérêt du crédit immobilier.
A noter que cette réduction progressive des mensualités est un atout pour obtenir un prêt immobilier ! Le vendeur demandant un prêt pour racheter prouve ainsi à la banque sollicitée qu’il est capable de tenir ses engagements et de rembourser chaque mois plus qu’elle ne le lui demandera.
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Le réméré peut être méconnu ou méprisé par des esprits chagrins, : non seulement le Code Civil publié en 1804 l’encadre depuis Napoléon mais le Moyen-Âge l’a pratiqué notamment au retour des croisades avec Saint-Louis. Et le droit romain, ancêtre de notre droit civil, né il y a plus de 2 400 ans, l’utilisait déjà !
Le Code Civil a intégré les règles et coutumes des siècles antérieurs sans figer ce droit pour autant : la jurisprudence a traité la faculté de réméré que se réserve le vendeur, en tant que condition suspensive au 19ème siècle puis condition résolutoire au 20ème – là où le droit romain ignorant cette distinction de principe, laissait les contrats en convenir.
La vente à réméré opère bien un transfert de propriété au premier jour — sauf que le vendeur peut la résoudre. Le rachat n’est pas une seconde mutation mais une résolution qui anéantit la vente initiale et remet vendeur et acheteur dans leur situation d’avant la vente.
Depuis 2009, “rachat” a remplacé “réméré” dans le Code civil. Mais parler de “réméré” aide à identifier le contexte de cette pratique.
Fondé sur un droit de si longue tradition, le réméré ne relève en rien du droit bancaire, codifié récemment et d’application sectorielle.
La convention d’occupation précaire remplace le bail pour valider la situation de l’ex-propriétaire qui devient simple occupant du bien pendant la période de vigueur de sa faculté de rachat. Ni le vendeur ni l’acheteur — que seul le projet de réméré a réunis et motivés — n’entendent s’engager dans la durée par un bail.
Le notaire intègre cette convention à l’acte qu’il rédige pour la vente — dont l’occupation précaire est un effet ; son terme dépend du vendeur, du résultat de sa recherche de financement pour le rachat ainsi que du respect de ses obligations contractuelles.
Le terme de la période intervient normalement quand le vendeur résoud (= annule) la vente, ce qui interrompt du même fait la convention d’occupation désormais sans objet.
Les expressions “vente à réméré” ou “vente avec faculté de rachat” signifient en fait exactement la même chose. Dans un esprit de modernisation du langage juridique, une loi du 12 mai 2009 a remplacé le mot réméré par le mot rachat dans les textes officiels.
Mais on continue de parler couramment de réméré pour singulariser le contexte juridique et économique où ce type de rachat intervient.
Quelle que soit l’expression utilisée, il s’agit de la vente d’un bien immobilier (ou mobilier) contenant une clause qui permet au vendeur de le racheter dans un délai indiqué au contrat (mais sans dépasser le plafond de 5 ans fixé par la loi),
Le vendeur exerce effectivement sa faculté de réméré pour racheter une fois qu’il a réuni et versé les fonds nécessaires au notaire pour rembourser à l’acheteur le prix et les frais liés à la vente annulée.
Le vendeur décide donc seul du rachat, mais au prix convenu avec l’acheteur lors de la vente, en général quelques mois après.
Cette forme de vente relève des articles 1659 à 1673 du Code Civil.
Son nom l’indique, l’indemnité d’occupation (parfois abrégée “IO”) est celle que le vendeur à réméré règle à l’acheteur pour :
– pouvoir continuer d’occuper sa maison alors qu’il vient de la lui vendre (temporairement),
– indemniser l’acheteur qui, bien que nouveau propriétaire, lui laisse la jouissance des lieux pour la période de vigueur du réméré.
L’IO versée est la contrepartie de l’occupation, une sorte de “loyer” dû de mois en mois — depuis la vente jusqu’au jour du rachat.
Même si, en attendant de racheter votre logement et d’en être à nouveau propriétaire, vous résidez sur place et payez l’IO comme un locataire son loyer, vous n’êtes pas en location dans le cadre d’un bail —voir convention d’occupation précaire).
L’IO joue un rôle crucial dans l’équilibre de l’opération de réméré. En effet son règlement ponctuel à l’acheteur (à nous, si nous faisons l’opération ensemble), au début de chaque mois, est une obligation majeure conditionnant la sauvegarde de la faculté de réméré et favorisant le retour au crédit du vendeur.